Une première valeur mathématique peut être obtenue en additionnant la valeur datée des actifs et la trésorerie, puis en retranchant les dettes financières et les autres passifs retenus. Cette base doit ensuite être confrontée aux revenus, à la fiscalité, à la gouvernance, aux droits attachés et à la liquidité de la participation.
L’essentiel en quatre points
- Valoriser tous les actifs, pas seulement le principal.
- Séparer valeur mathématique, quote-part et prix demandé.
- Ne pas appliquer automatiquement une décote ou une prime.
- Documenter chaque ajustement et sa date.
Lecture patrimoniale indicative des parts
Additionnez tous les actifs, puis rendez visibles trésorerie, dette et passifs. Saisissez 0 lorsqu’un poste est explicitement nul : un champ vide bloque le résultat.
Aucun montant prérempli : saisissez vos propres données et hypothèses.
Lecture économique d’une SCI
Le moteur ne produit que les indicateurs autorisés par les données fournies. Les rendements indiquent toujours leur périmètre.
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Commencer par une photographie économique datée
La méthode V19 de BourseSCI part de la valeur de tous les actifs immobiliers, ajoute la trésorerie et retranche les dettes financières ainsi que les autres passifs explicitement retenus. Elle produit une valeur mathématique de 100 % des titres. Si une participation est proposée, sa quote-part mathématique est calculée séparément.
Cette méthode n’est valable que si les données portent sur des dates cohérentes. Une valorisation immobilière récente ne doit pas être mélangée silencieusement avec une dette ancienne et une trésorerie non datée. Les actifs doivent rester individualisés dans une société multi-actifs.
- Actifs immobiliersDonnée
- 1 000 000 €
- TrésorerieDonnée
- 40 000 €
- Dette financièreDonnée
- 520 000 €
- Autres passifs retenusHypothèse
- 20 000 €
- Valeur mathématique de 100 %Résultat
- 500 000 €
- Quote-part de 30 %Calcul
- 150 000 €
Le prix demandé pour 30 % peut être supérieur ou inférieur à 150 000 €. L’écart doit être expliqué, pas masqué.
Valoriser les actifs sans confondre estimation et fait
Chaque immeuble doit avoir une méthode et une date : expertise, avis de valeur, comparaison, capitalisation de revenus ou autre approche. Une estimation du vendeur reste une donnée déclarative. Une expertise indépendante reste une estimation professionnelle ; elle n’est pas pour autant un prix certain de vente.
La qualité des baux, la vacance, les travaux, les diagnostics, la localisation et la liquidité du marché immobilier influencent la valeur. Dans une société qui possède plusieurs biens, additionner seulement le premier actif produirait une erreur structurelle.
Dette, comptes courants et fiscalité latente
Le capital restant dû doit être daté prêt par prêt. Les comptes courants créditeurs sont des créances d’associés distinctes du capital et doivent être traités selon le scénario de cession. Les dettes fiscales, fournisseurs, dépôts et engagements peuvent aussi affecter la valeur.
Une fiscalité latente peut être économiquement pertinente, notamment selon le régime IR ou IS et la valeur comptable des actifs. Elle ne doit pas être déduite automatiquement sans base, taux, horizon et méthode explicités. Les règles de plus-value diffèrent selon le régime de la société et la situation du cédant.
Les revenus testent la cohérence de la valeur
Le rendement brut rapporte des loyers annuels de référence à une valeur immobilière de référence. Le rendement net avant dette et fiscalité utilise un revenu net avant dette. Ces indicateurs ne valorisent pas seuls les parts, mais ils permettent de questionner la valeur des actifs et la qualité de l’exploitation.
Le cash-flow après dette dépend du service annuel réel des prêts. Une mensualité manquante doit bloquer ce résultat. Un chiffre déclaré par le vendeur peut être conservé à côté du chiffre recalculé afin de rendre les écarts visibles.
Pourquoi une participation minoritaire n’est pas une simple multiplication
La quote-part mathématique mesure une fraction de la valeur totale. Elle ne mesure pas automatiquement la capacité à décider, distribuer, céder ou accéder à la liquidité. Les statuts, les majorités, la gérance, l’agrément et les conventions peuvent donner à deux participations de même pourcentage des profils très différents.
BourseSCI ne calcule aucune décote ou prime de minorité automatique. Lorsqu’une expertise de droits sociaux intervient dans les cas prévus par la loi ou les statuts, l’article 1843-4 encadre certaines désignations d’expert et l’application des règles de valorisation convenues. Cela ne crée pas une formule universelle pour toute négociation libre.
Les vérifications à conserver dans le dossier
- Inventorier et dater tous les actifs.
- Qualifier la source de chaque valeur immobilière.
- Obtenir trésorerie, dette et autres passifs à une date cohérente.
- Traiter séparément les comptes courants d’associés.
- Identifier la fiscalité latente sans l’inventer.
- Comparer revenus, rendement et cash-flow selon des formules explicites.
- Lire les droits attachés à la participation et les restrictions de cession.
- Conserver le prix demandé séparément de chaque résultat calculé.
Références officielles consultées
Sources vérifiées aux dates indiquées. Une nouvelle revue est nécessaire avant l’ouverture publique et lors de toute évolution juridique, fiscale ou réglementaire pertinente.
- Code civil, article 1843-4 — expertise de la valeur des droits sociaux dans les cas prévusLégifrance · vérifiée le 28 août 2026
- Code civil, article 1861 — agrément des cessions de parts civilesLégifrance · vérifiée le 28 août 2026
- Plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilièreBOFiP · vérifiée le 28 août 2026
- Société civile immobilière : ce qu’il faut savoirEntreprendre.Service-Public.fr · vérifiée le 28 août 2026
- Code civil, article 1856 — reddition annuelle de gestionLégifrance · vérifiée le 28 août 2026